Dit artikel, door Paul Baeten, verscheen in het Financieele Dagblad van 12 maart 2006.

Steeds meer steden spelen in op de ontwikkelingsmogelijkheden van een natte omgeving. Zo gaan Arnhem en Nijmegen hun ligging aan twee grote rivieren benutten voor omvangrijke vastgoedprojecten.

Bouwen aan het water is in zwang. Gemeentebesturen en projectontwikkelaars dromen graag weg bij plannen die uitzicht bieden over een mooie waterpartij. En is er onvoldoende open water voorhanden, dan worden desnoods (Utrecht, Breda) gedempte grachten en havens weer opgegraven. Riviersteden zoals Arnhem en Nijmegen willen hun natuurlijke ligging optimaal gebruiken en hebben omvangrijk vastgoedprogramma’s voor hun oevers ontwikkeld.

Zowel in Arnhem als Nijmegen heerst het gevoel dat de ligging aan respectievelijk Nederrijn en Waal nog onvoldoende is benut. Nijmegen vindt dat het te lang ‘met de rug’ naar de Waal heeft gelegen. Nu er aan de noordzijde van de drukbevaren rivier eindelijk ook

een Nijmeegse wijk verrijst (de Waalsprong) is de tijd rijp om een stedelijk woon- en werkklimaat te ontwikkelen aan beide oevers: ‘Nijmegen omarmt de Waal.’ Arnhem kent al decennia bewoning aan de zuidkant van de Nederrijn, maar in het centrum van de stad wordt nog minder dan in Nijmegen ervaren dat er een rivier langs stroomt.

Nijmegen heeft - tot jaloezie van eeuwige concurrent Arnhem - in de jaren tachtig al een voorsprong genomen door de renovatie van de naar de rivieroever glooiende benedenstad en aansluitend de ontwikkeling van de populaire Waalkade. Het project Waalfront is te zien als een voortzetting daarvan in westelijke richting, al zal dit gebied een wat minder uitbundig stedelijk karakter krijgen dan de Waalkade.

Het accent zal liggen op de woningbouw. In de studies die nu op tafel liggen is er plaats voor circa tweeduizend woningen, veelal gestapeld maar niet, zoals een woordvoerder van de gemeente onderstreept, uitsluitend bestemd voor de happy few die zich een appartement van drie ton of meer kan permitteren. In het Waalfront moet ook een fors (minstens 35%) aandeel sociale woningbouw komen, al was het alleen maar om een al te groot contrast met de aangrenzende ‘arbeiderswijk’ het Waterkwartier te voorkomen. Aan de net buiten het stadscentrum gelegen Waalhaven is al een voorschot genomen op de ontwikkeling langs de rivier en zijn drie kloeke woontorens opgeleverd. Die behoren formeel niet tot het project Waalfront, maar maken wel duidelijk welke kansen het nu nog wat verrommelde gebied biedt.

Naast woningen voorziet Waalfront in z’n huidige opzet ook in 60.000 m2 voor nieuwe horeca en winkels, maar nadrukkelijk ook voor voorzieningen als wijk- en gezondheidscentra. Het Waalfront maakt deel uit van een nog omvangrijker stedenbouwkundig programma, Koers-West, dat verder de herstructurering van de bedrijventerreinen Noord- en Oostkanaalhavens behelst en de aanleg van een nieuwe ’stadsbrug’ over de Waal. Voor het Waalfront-project wordt eind dit jaar, op basis van nieuwe stedenbouwkundige plannen van de architectenbureaus Lodewijk Baljon en Liesbeth van der Pol, een ‘go or no go’ verwacht.

Ook Arnhem lonkt al jaren naar de rivier en zette met een ruime raadsmeerderheid vorig jaar het licht op groen voor het masterplan Rijnboog van de hand van de Spaanse architect Manuel de Sola-Morales. Rijnboog heeft nog verdergaande ambities dan de Nijmeegse plannen en moet een facelift geven aan het hele zuidelijk deel van het stadscentrum, dat tijdens de Slag om Arnhem al zwaar getroffen raakte, maar in de periode daarna zo mogelijk nog ernstiger werd verminkt door de uitbundige sloopzin en vaak magere architectuur van de wederopbouwperiode.

Het project Rijnboog moet het oude stadscentrum opnieuw gaan verbinden met enerzijds het rivierfront en anderzijds het compleet vernieuwde stationsgebied (’Arnhem Centraal’). Bij de haalbaarheidsberekeningen bleken de ambities vorig jaar toch iets te hoog en dreigde het exploitatietekort op te lopen van euro 57 mln naar euro 106 mln. Noodgedwongen werd het programma bijgesteld (’planoptimalisatie’). Het woonprogramma wordt in de eerste fase (tot 2012) met een kwart verminderd tot 75.000 m2 bruto vloeroppervlak; nieuwe kantoorfuncties werden bijna gehalveerd tot 25.000 m2 en in de plannen voor nieuwe horeca en detailhandel werd 40% geschrapt. Het blijft evenwel een ambitieus plan, met onder andere

de herhuisvesting van zowat alle grote culturele instellingen (bibliotheek, schouwburg, museum, volksuniversiteit, filmhuis) die bijeengebracht worden in een cultuur- en een kenniscluster.

Arnhem ontwikkelt de plannen voor Rijnboog samen met vijf private partijen (Vesteda, BPF Bouwinvest, MAB, Portaal en Blauwhoed); Nijmegen heeft Rabo Vastgoed als belangrijkste private partner.

Waar in Nijmegen de plannen op een behoorlijk draagvlak lijken te kunnen rekenen en de ontwikkelingen stap voor stap worden voorbereid, kennen de Arnhemse ambities van meet af aan een zeer gevoelige plek: de nieuw te graven haven in de Nieuwstraat, die volgens De Sola-Morales onmisbaar is om een stedenbouwkundige levensader aan te leggen tussen de Rijnoever en het stadscentrum. Een volwaardig referendum, waarvoor tegenstanders fel hadden gepleit, komt er niet. Voordat de haven definitief wordt aangelegd zal wel in de vorm van een ‘preferendum’ een aantal varianten aan de Arnhemse bevolking worden voorgelegd.